新區各園區管委會，各部門、各單位，新區各國有集團公司，省屬駐區各單位：

　　《蘭州新區商品房預售資金監管辦法》已經蘭州新區2024年第11次管委會會議審議通過，現印發給你們，請認真抓好落實。

蘭州新區管理委員會  

2024年6月14日    

蘭州新區商品房預售資金監管辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范蘭州新區商品房預售資金監管，維護預售商品房交易雙方當事人的合法權益，促進蘭州新區房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《甘肅省城市房地產管理條例》等法律法規和住房城鄉建設部、人民銀行和銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等文件精神，結合新區實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在蘭州新區城市規劃區范圍內實施商品房預售的項目，其預售資金收存、支付、使用的監管，適用本辦法。

　　第三條 蘭州新區商品房預售資金按照“政府監管、社會監督、專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制”的原則進行監管。

　　蘭州新區城鄉建設和交通管理局（簡稱“新區城建和交通局”）是蘭州新區商品房預售資金監管部門，牽頭負責蘭州新區商品房預售資金收存、支付、使用監管工作，協調解決商品房預售資金監管過程中的相關問題。

　　蘭州新區不動產登記局具體負責蘭州新區商品房預售資金收存監管工作。

　　蘭州新區財政局（國有資產監督管理局）負責協調銀行機構辦理預售資金專用存管專戶（監管專戶）的開立、變更和撤銷業務，協助有關部門對銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查，做好監管專戶監督管理工作。

　　蘭州新區商務和文化旅游局負責商貿服務行業監管，協助做好純商業項目預售資金監管工作。

　　蘭州市住房公積金管理中心新區管理部（簡稱“公積金管理部”）負責對受委托銀行住房公積金貸款發放情況進行監督管理。

　　蘭州新區人民法院負責規范保全執行行為，確保商品房預售資金用于項目建設。

　　各園區城市（鄉）建設管理局負責轄區內房地產開發、交易和預售資金監管相關工作。

　　第四條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業將其開發的商品房在竣工驗收合格備案前銷售，由購買預售商品房的單位和個人（簡稱“預購人”）按合同約定預先支付的定金、首付款、分期款、一次性付款及銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的款項等全部購房款。

　　第五條 本辦法所稱監管銀行，是指與房地產開發企業、新區城建和交通局、不動產登記局簽訂商品房預售資金監管協議，設立預售資金監管專戶的銀行。監管銀行必須具備監管資金安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，實現有關數據（資金入賬、劃轉以及按揭貸款的受理、審批、發放、拒貸、結清等信息數據）即時傳輸。

　　第六條 按揭貸款銀行是指為預購人提供購房抵押按揭貸款的銀行。按揭貸款銀行應當積極配合監管銀行做好預售資金的交存、對賬等工作，并及時將有關信息推送至預售資金監管系統。

　　第七條  商品房預售資金的監管期限：自取得《商品房預售許可證》開始至完成不動產首次登記及物業、水、電、氣、暖運維職責移交后，連續3個月無有效投訴事件后終止，房地產開發企業憑城建和交通局出具的《商品房預售資金終止監管通知單》到監管銀行辦理取消專戶監管手續。

　　第二章 預售資金監管專戶管理

　　第八條 新區城建和交通局會同財政局通過公開招標方式，形成合作銀行名錄，招標結果依法進行公示。合作銀行需與新區城建和交通局簽訂《商品房預售資金監管金融服務協議》，明確相關權利、責任和義務。

　　在監管專戶存續期間合作銀行不得擅自扣劃、挪用預售資金；設子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調或采取其他方式挪用預售資金。

　　第九條 合作銀行需按照新區城建和交通局有關技術標準要求，與商品房預售資金監管信息系統進行數據對接；相關信息交互要保證及時、準確、安全，確保業務辦理的連續、規范、安全和便捷。

　　監管銀行應實時將商品房預售資金專戶的收支情況上傳監管部門。配合監管部門做好對商品房預售款收支情況的監督檢查，及時報送相關信息、數據和資料。要通過房產信息系統提取監管項目的銷售備案情況，核對監管專戶金額，并將異常情況及時反饋監管部門。

　　第十條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當從新區城建和交通局公示的合作銀行中選擇監管銀行，按照一個商品房預售許可證對應一個專戶的原則，開立商品房預售資金監管專戶（簡稱“監管專戶”）。新開立的監管專戶實行統一命名，名稱為“開戶單位（合法簡稱）+項目名稱（合法簡稱）+預售資金監管專戶”字樣。

　　第十一條 房地產開發企業申請開設監管專戶應向新區城建和交通局提交以下材料：

　　1.蘭州新區商品房預售資金監管申請表及附件；

　　2.房地產開發企業《營業執照》；

　　3.申請預售項目《不動產權證》《建設工程施工許可證》；

　　4.企業法人持身份證明或經辦人持法人授權委托書及身份證明；

　　5.預售資金監管計劃；

　　6.其他需要提供的資料。

　　第十二條 房地產開發企業提交的開設專戶申請材料審核通過后，新區城建和交通局、不動產登記局、監管銀行、房地產開發企業四方簽訂《商品房預售資金監管協議》（簡稱“監管協議”），監管協議應明確各方權利、義務和責任，明確預售資金收存和撥付方式、監管額度及違約責任等內容。監管銀行應當嚴格按照本辦法和監管協議書的約定，加強日常管理，履行監管職責。

　　第十三條  房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時，應當在預售方案中明確預售資金監管計劃，并提交監管協議；協議主要內容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

　　預售資金監管計劃應包括以下內容：

　?。ㄒ唬┌垂こ坛邪l包合同及工程造價預算確認的項目建安成本及單體工程建安成本；

　?。ǘ╉椖抗こ踢M度計劃及資金使用計劃；

　　（三）農民工工資專戶及撥付計劃；

　?。ㄋ模┍O管銀行、專戶名稱、賬號；

　?。ㄎ澹┢渌枰峁┑馁Y料。

　　第十四條 預售資金監管專戶開立后不得擅自變更。因特殊原因需變更監管專戶的，應當由房地產開發企業和監管銀行向新區城建和交通局提出申請。變更期間，不動產登記局應暫停該項目網上簽約。項目暫停網上簽約后，房地產開發企業應重新選定監管銀行，開立新的監管專戶，簽訂監管協議，與原監管銀行解除監管協議，并在3個工作日內將原監管專戶內資金全部轉入新開立的監管專戶，撤銷原監管專戶。

　　待上述事項辦理完畢，房地產開發企業到新區城建和交通局辦理變更備案手續后，不動產登記局恢復該項目網上簽約。

　　第十五條 監管銀行應對預售資金監管專戶添加線上扣劃限制標識，實行線下辦理扣劃業務，避免預售資金被線上扣劃。

　　第十六條 有關部門對商品房預售資金監管專戶進行凍結或扣劃預售資金，監管銀行在協助執行前，應當向有關部門說明監管專戶和監管額度內預售資金的性質，并及時向新區城建和交通局提供專戶資金凍結等相關法律文書。

　　第十七條  預售的開發項目完成不動產首次登記及物業、水、電、氣、暖運維職責移交后，房地產開發企業可申請終止商品房預售資金監管。房地產開發企業應向監管部門提交以下材料，并對材料的真實性負責：

　　（一）終止監管申請書；

　?。ǘ┎粍赢a首次登記證書；

　?。ㄈ┪飿I、水、電、氣、暖運維職責移交憑證；

　?。ㄋ模┦跈辔袝笆芡腥松矸葑C復印件。

　　第十八條  房地產開發企業申請終止商品房預售資金監管，監管部門應當自受理之日起3個工作日內完成審核。

　　符合終止監管條件的，監管部門出具《商品房預售資金終止監管通知單》；不符合終止條件的，不予受理并說明理由。監管銀行應當按照《商品房預售資金終止監管通知單》要求，終止專戶監管。

　　第三章 預售資金收存管理

　　第十九條  商品房預售資金須全部直接存入對應商品房預售資金監管專戶；房地產開發企業不得直接收存或以其他任何形式直接收取預售資金；房地產開發企業應當在銷售現場公示監管銀行、監管專戶、按揭銀行等相關信息。

　　第二十條 房地產開發企業和預購人簽訂《商品房買賣合同》時，應當明確繳款方式、時限和金額。房地產開發企業與預購人簽訂商品房預售合同后，應當向購房人開具監管專戶繳款單。預購人應當憑繳款單，通過銀行轉賬或預售資金專戶POS機等方式將購房款全額直接存入監管專戶，憑繳款回執或銀行進賬單向房地產開發企業換領繳款票據。

　　第二十一條 房地產開發企業負責協調公積金及商業貸款銀行將按揭款全額直接轉入監管專戶，并實時將監管專戶變動數據傳輸至商品房預售資金監管系統。房地產開發企業、公積金管理部及商業貸款銀行不得以任何理由將購房人按揭貸款扣劃、轉存至非監管帳戶。

　　應當納入監管的預售資金與實際繳入監管專戶的資金不符時，房地產開發企業應當及時申請辦理賬目核對。

　　第二十二條 新區不動產登記局根據網簽備案合同，實時核查預售資金收存情況，并定期對商品房預售資金收存情況進行抽查檢查。

　　第四章 預售資金使用管理

　　第二十三條 預售資金監管專戶內的商品房預售監管資金分重點監管資金、機動備用金、非重點監管資金和全裝修監管資金。

　　重點監管資金是指本監管項目達到竣工交付條件所需的工程建設費用，用于支付工程建設必須的施工進度款、材料款、設備款及人工工資等；機動備用金是指用于項目停工、違約等造成農民工欠薪、工程質量安全風險等應急支付的資金，在完成不動產首次登記及物業、水、電、氣、暖運維移交，連續3個月無有效投訴事件后解除監管；非重點監管資金是指除重點監管資金、機動備用金及全裝修監管資金以外的預售款，除營銷費、管理費、稅費按進度支付外，其他資金在預售資金回款總額達到項目總銷售額（按備案均價測算）50%后，按照房地產開發項目用款需要予以撥付，優先用于本項目工程建設及解決施工人員工資。

　　第二十四條 重點監管資金額度為項目預售資金總額的62%；機動備用金為預售資金總額的3%（單個項目不超過1000萬元）；非重點監管資金為預售資金總額的35%(營銷費用不超過5%，開發企業綜合管理費用不超過1.5%)。

　　第二十五條 全裝修交付商品房項目的全裝修監管資金額度單獨計算，實行與銷售面積聯動的方式，動態增加監管額度，具體計算方式為：

　　全裝修監管資金額度=房地產開發企業公示裝修單價×裝修商品房屋的預售網簽備案建筑面積;

　　房地產開發企業公示裝修單價低于1100元/平方米的按1100元/平方米計算。

　　精裝修工作開始前，全裝修監管資金需全額留存。

　　第二十六條  預售監管資金根據工程建設進度撥付使用（全裝修監管資金除外），按照結構封頂、工程單體施工結束、竣工驗收備案、不動產首次登記五個環節設置資金撥付控制節點。

　　主體結構封頂的，累計使用金額不超過監管資金的50%；工程單體施工結束（屋面防水及保護層、內外墻裝飾、門窗、電梯安裝等施工完畢），累計使用金額不超過監管資金的70%；完成竣工驗收備案，累計使用金額不超過監管資金的97%；完成不動產首次登記及物業、水、電、氣、暖運維移交后，資金監管終止。

　　第二十七條 房地產開發企業按照經監理確認的施工進度及成本控制額度申請使用重點監管資金；根據項目資金需要申請使用非重點監管資金。新區城建和交通局按節點進行控制。

　　全裝修資金由房地產開發企業按照經監理確認的裝修進度及成本控制額度申請使用。由房地產開發企業申請，新區城建和交通局根據項目企業信用、交付風險及銷售情況等綜合判斷，在關鍵節點和重要時段可同意啟動使用機動備用金。資金使用方向及額度應符合資金使用計劃，資金使用計劃發生改變的，房地產開發企業需申請調整。項目因工程建設發生監管節點變化時，房地產開發企業應向新區城建和交通局申請變更監管節點。

　　第二十八條 商品房預售監管資金實行預售收款和工程進度節點比例相結合方式撥付，房地產開發企業每月提取預售資金原則上不得超過兩次。監管資金撥付時，監管銀行依據新區城建和交通局出具的《商品房預售監管資金撥付通知書》（簡稱《資金撥付通知書》），將核準使用資金撥付房地產開發企業指定的合同當事人或相關單位。

　　第二十九條 申請撥付監管資金應向新區城建和交通局提交以下材料：

　　1.蘭州新區商品房預售監管資金使用申請表及附件；

　　2.法人持本人身份證明或經辦人持法人授權委托書及本人身份證明；

　　3.經監管銀行審核出具的商品房項目預售資金總額及歷次撥付清單（資金監管系統建成后可略）；

　　4.經施工、監理、房地產開發企業審核的項目進度證明；

　　5.應當提供的其他材料。

　　第三十條 新區城建和交通局應當自受理房地產開發企業申請撥付預售資金起3個工作日做出答復。經審查符合條件的，出具《資金撥付通知書》；有下列情形之一的，不予核準：

　　1.超出控制節點額度的；

　　2.收款單位與申請用途不符的；

　　3.前一筆用款未按照核準用途使用且未糾正的；

　　4.存在重大質量安全隱患或處于處罰未結案的；

　　5.有其他限制性情形的。

　　第三十一條 房地產開發企業、預購人雙方達成退房協議并已辦理相關手續的，按照商品房買賣網簽合同撤案程序辦理。滿足退房退款條件的，由房地產開發企業負責申請，新區城建和交通局應在3個工作日內通知監管銀行解除對該部分房款的監管，房地產開發企業應在解除監管后5個工作日內完成退款。

　　第三十二條 監管銀行依據新區城建和交通局出具的《資金撥付通知書》中所載付款單位、付款金額等事項應在3個工作日內完成資金撥付，支付事項必須與通知書中載明撥付事項一致。與商品房預售資金監管系統實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。

　　第三十三條  通過銀行保函置換預售資金，執行中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）有關規定。

　　第三十四條 新區城建和交通局應定期對商品房預售資金的使用情況進行抽查檢查。

　　第五章 風險管控

　　第三十五條 商品房預售除符合有關法律法規的規定要求外，工程形象進度應達到主體結構封頂。

　　第三十六條 新區城建和交通局應根據項目風險研判情況劃分監管等級，并告知監管銀行。對信用等級低，1年內出現1次拖欠工程款的，列為三級監管項目，重點監管資金額度可上調為項目預售總額的70%；對出現1次延期交房或拖欠農民工工資的，或因房屋質量等問題引發批量性群眾投訴的，或存在重大安全隱患的，列為二級監管項目，重點監管資金額度可上調為項目預售總額的85%；對停工1年以上出現爛尾跡象或監管專戶被查封等情況，列為一級監管項目，監管資金比例可上調為項目預售總額的100%。

　　建立新區、園區兩級聯動工作制度，采取“園區經常性檢查+新區不定期抽查”方式，加強日常監督管理。對出現異常情況（如：項目停工、拖欠農民工工資、監管專戶被查封等）的商品房預售項目，由兩級住建部門進行風險研判。

　　第三十七條  當預售項目存在重大風險隱患時，新區城建和交通局會同園區管委會全面接管預售監管專戶，實施封閉管理，保障監管專戶資金安全，優先用于本項目工程建設；監管銀行及房地產開發企業應當配合監管部門做好風險防控化解工作。

　　第六章 監督管理

　　第三十八條 房地產開發企業有下列行為之一的，由新區城建和交通局、不動產登記局會同園區管委會，視情節輕重提高重點監管資金額度，采取暫停監管資金撥付、關閉網簽備案功能，暫停辦理項目后續商品房預售許可證等措施，責令限期整改，并根據情況予以通報或記入企業不良信用記錄。造成損失的，房地產開發企業應承擔相應法律責任。

　　1.未在售樓處明顯位置公示監管銀行、監管專戶、按揭銀行，營銷部門負責人和經紀機構負責人以及新區、園區住建和市場監管部門監督舉報電話等相關信息的；

　　2.未按規定將預售資金退還購房人的；

　　3.指使按揭銀行或者協同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監管專戶的；

　　4.發生拖欠農民工工資的；

　　5.因公司經營問題導致所開發項目（含分期開發）出現延期交房的；

　　6.因房屋質量等問題引發批量性群眾信訪投訴的。

　　第三十九條 房地產開發企業發生下列情況之一的，新區城建和交通局、不動產登記局有權責令限期改正，并視情況采取暫停使用專戶資金、暫停預售在售房屋、暫停辦理新樓盤的預售許可等措施限期整改，情節嚴重的依據相關法律法規予以處罰。造成損失的，房地產開發企業應承擔相應法律責任。

　　1.未按規定及時直接將預售資金全額存入監管專戶的；

　　2.未按規定使用商品房預售資金的；

　　3.采取隱瞞事實騙取監管專戶資金的；

　　4.變相逃避商品房預售資金監管的；

　　5.未按規定將預售資金收支等情況上傳到監管系統的；

　　6.其他不符合預收款監管規定的行為。

　　第四十條 施工單位、監理單位隱瞞、虛構事實或出具虛假證明材料套取或者協助房地產開發企業套取預售監管資金的，由新區城建和交通局依照規定處理并記入不良信用記錄。造成損失的，相關單位應承擔相應法律責任。

　　第四十一條 監管銀行發生下列情況之一的，新區城建和交通局有權暫停其新開設預售資金監管專戶業務或取消其設立監管專戶的資格。給預購人造成損失的，監管銀行應依法承擔相應法律責任。

　　1.未按規定將預售資金存入監管專戶的；

　　2.未經監管部門批準，擅自支付商品房預售資金的；

　　3.擅自截留、挪用、拖延或者不按《資金撥付通知書》支付商品房預售資金的；

　　4.未按監管部門要求及時提供專戶明細和余額的；

　　5.不配合監管部門完成專戶開立、變更及資金劃轉等工作的;

　　6.其他不符合預售款監管規定的行為。

　　第四十二條 監管銀行未按《蘭州新區新建商品房預售資金監管協議書》履行監管職責的，新區財政局通報其上級主管部門，由其上級主管部門責令整改，情節嚴重的，依法承擔相應法律責任。整改期間，暫停其承接新的商品房預售資金監管業務。1年內發生2次整改情形的，將其列入受限清單并向社會公示。列入受限清單的銀行2年內不得新承接新區商品房預售資金監管業務。

　　第四十三條 公積金和商業按揭貸款銀行未按規定將預售資金劃入監管專戶，或者未及時將有關信息推送至商品房預售資金監管系統的，新區城建和交通局限制其參與新區商品房預售資金監管等業務或取消合作銀行資格。給房地產開發企業造成損失的，按揭銀行應依法承擔相應法律責任。

　　第四十四條 有關部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關規定給予行政處分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。  

　　第七章 附 則

　　第四十五條 本辦法自2024年7月1日起施行，有效期5年。

　　相關文件：蘭州新區管理委員會關于印發《蘭州新區商品房預售資金監管辦法》的通知.pdf

　　相關解讀：視頻解讀——《蘭州新區商品房預售資金監管辦法》

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